10月初,《成都市商品房预售监管办法》(以下简称“办法”)由市房管局印发,要求开发企业商品房项目预售款应当全部存入监管银行,并对商品房项目预售款监管设置专用账户,确保优先用于项目工程建设,保证专款专用。政策发布两周来,业内人士反响积极,认为此举将大大降低市民购买到烂尾楼的风险。
烂尾现象抬头开发风险控制须加强
近,房地产市场进入深层次调整,成都“烂尾楼”现象逐渐冒出水面。2014年以来,华惠·嘉悦汇、麦迪逊广场等项目陆续出现烂尾情况,损害了购房者和金融系统的合法权益,产生了系列不良影响。据不完全统计,目前市场上因为各种原因陷于停工、烂尾等困境的项目超过20个。“在这些现象的背后,几乎都涉及预售款违规使用,没能做到专款专用。”有业内人士这样告诉记者。
对房地产开发企业来说,这次强调实施的预售款专款专用政策掐准了开发商的命门。据《办法》,成都市商品房预售款监管将采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式,与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构,要求开发企业商品房有收款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户。不难看出,该规定在规范商品房预售款的监督管理,保障买房人合法权益方面有重要作用。此外,《办法》还规定,开发企业若不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的,将由市、县房产行政主管部门责令限期改正;情节严重或仍不改正的,按照《办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。
知名地产评论人易宪容曾表示,通过住房预售制度降低了进入房地产市场的准入标准,让一些仅是持有土地的人或企业轻易进入房地产市场,由于资金的问题完全可以通过住房预售制度来解决。同时,通过住房预售制度也能够让房地产企业在短期内迅速扩张。比如,现在国内绝大多数房地产开发企业不仅仅将预售款用于后期建设,而是拿来购买新的土地和项目,达到快速滚动开发的目的,这样就会加大项目开发风险。若切实实施住房预售款专户管理,这就使得一个项目的销售款项归一个项目,便于政府对房地产开发的征税管理,减少房地产开发商逃税的可能性,也易于把房地产开发企业盈利水平暴露在第三者的监督之下。
试行已五年 有利推动楼市良性发展
据了解,本次推出的《办法》在5年前就已开始试行,通过成都市政府信息公开网站就能查到,2010年9月30日关于印发《成都市商品房预售款监管办法(试行)》的通知正式出台,而这次的《办法》是在试行5年之后的正式条款,据业内人士表示,和之前的试行版区别不大,核心业务流程和监管体系没有太大的改变。“政府此举也是在对外释放积极信号,提升购房者对市场的信心。”该业内人士这样认为。
按照现在的预售制度,如果严格按照专款专用的办法执行,多数项目烂尾的情况是能够避免的。“而出现资金链断裂的情况,多数是由于开发企业将这类款项,投入了规模扩张的再运营当中,遇到市场下行就很可能出现项目烂尾,老板跑路,购房人遭受重大损失的情况。”有开发商负责人这样告诉记者。
融海基金总经理郑宗盛告诉记者,按照一般的开发节奏,普通项目要预售超过60%才有可能达到平衡点,而在目前的行情之下,这样的销售进度对多数项目还是比较大的挑战,在前期还是需要预售款和银行贷款等多渠道的资金支撑。《办法》的出台,重申了对预售款制度的强调和执行监管,将有效降低这类风险,有助于房地产市场良性发展。
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