物业公司经营不善，擅自撤走留下“烂摊子”;不交物管费、乱搭建的业主照样进业委会……近年来，小区物业管理成为社会焦点和热点，有的小区业主、业委会和物业公司甚至成了“冤家”。记者昨(1)日从市房管局获悉，我市关于《进一步加强物业管理工作的意见》已讨论通过，将报市政府审定出台，其中涉及业主普遍关心的业委会建设、物业公司进退小区等多方面问题。
新《意见》破解小区四大难题
据了解，目前我市物业服务企业共319家，物业管理项目达1114个、面积近5800万平方米，从业人员近2万人。2005年，市政府印发关于《进一步加强物业管理有关问题的通知》，《通知》已不能满足目前实际需要，一些小区物业、业主和业委会矛盾纠纷，小区公共不公开透明、违规选聘与解聘物业服务企业情况时有出现，还有一些物业管理纠纷存在法律空白。
市房管局相关负责人介绍说，新《意见》涉及四大类问题，进一步明确相关部门在物业工作中的职责，并加强考核管理;进一步明确了街道办事处在业主大会设立和业主委员会成立建设中的职责，强化了公示制度;进一步明确和规范了前期物业招标制度和承接查验备案。针对物业企业进退小区问题，《意见》从加强物业服务企业动态管理、规范物业服务项目进入与退出、建立公开透明的收费机制，加强日常监督等方面作了规定。
业委会“门槛”提高
市房管局物业管理科负责人介绍说，业委会作为小区业主大会的执行机构，一些小区业主大会、业主委员会运行不规范，有的业主大会未按法定程序召开，业主委员会选举不符合规定要求，还有的业委会成员带着私心、私利进入到业委会，损害其他业主合法权益。按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，担任业委会委员条件之一是必须遵守国家法律法规，出台的新《意见》针对我市小区具体现象进行细化，从而提升业委会成员素质和工作能力。
记者看到，按照新《意见》要求，街道办(乡、镇人民政府)将审核把关业委会成员的任职资格，把符合业主身份、热心公益、真心服务的业主引导选举到业委会中。《意见》明确提出：拒交物业管理费，乱搭建等违反法律法规的业主，不能进入业主委员会。小区未设立业主大会或业委会无法正常履职的，由社区居委会代履行职责。
物业承接查验制度
市房管局物业管理科负责人介绍说，新建楼盘或是开发商成立的物业公司管理，或是选聘物业公司，按照住建部规定，物业项目在交付使用前，开发建设单位与物业企业要完成物业项目共用部位、共用设施设备及相关资料的承接查验，出具承接查验报告报区县房地产行政主管部门备案。由于开发商选聘物业处于有利地位，有的在与物业企业承接查验中不严格查验，甚至弄虚作假、侵犯业主权益。《意见》完善了物业承接查验制度，并明确赔偿责任。
新《意见》要求，承接查验应当邀请房地产行政主管部门和业主参加，未经承接查验的物业项目，不得交付业主使用。我市将逐步推行由专业机构进行第三方承接查验。开发建设单位与物业企业弄虚作假的，双方共同承担赔偿责任。
物业招投标
市房管局物业管理科负责人介绍说，很多小区成立业委会后，由于业主与物业公司存有矛盾，“炒”掉前期物业，或是重新更换新物业公司。在操作过程中，个别业委会带有目的性提出招聘条件，损坏其他业主的利益。新《意见》明确由街道办监督指导，实行公开招投标，公开透明的方式，避免业委会个别人员私下牟利。
新《意见》要求，前期物业服务合同到期后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当在街道办(乡、镇人民政府)的监督指导下，参照前期物业招投标相关规定，实行公开招投标。未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同，房地产行政主管部门不予备案。获得国家、省、市管理项目的物业服务企业，在招投标中予以加分。
物业服务进退小区
新《意见》要求，为规范物业服务企业的进入与退出程序，原物业服务企业未退出物业服务项目前，新选聘的企业不得强行进入。对不按规定进入与退出物业服务项目，不移交相关资料的物业服务企业，房地产行政主管部门将要求限期整改，未及时整改的，将依法处以5万的罚款。对信用等级差或严重违规的物业服务企业，将列入信用不良企业名录予以处罚。
市房管局物业管理科负责人介绍说，近年来，一些物业公司经营不善，或是业委会要求更换新物业;还有的没成立业委会物业合同到期;业委会换届后没有签订合同，导致物业公司不愿意或不能继续服务，采取擅自撤离方式，给小区丢下“烂摊子”。小区选聘新物业需要一定的时间过程，为了防止物业服务企业擅自退出，新《意见》对物业公司“进退”程序进行了规范。
此外，还有的物业公司通过停水、停电、停气等方式，向拖欠物业服务费的业主催缴相关费用，业主投诉垃圾清运不及时、服务不到位等问题，很多问题在法律上没有明确行政处罚手段，按新《意见》要求，市房管局将建立信用档案，对于扣分不达标的，直接影响到物业企业资质升级，后期项目承接等，让市民参考选择，市场进行优胜劣汰。
小区如何管理 市民可建言献策
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